第17章哈尔滨住房改革的成就
改革开放30年间，哈尔滨大刀阔斧的住房制度改革让市民首次拥有了可以上市交易的私有产权住房。大规模的商品住宅建设，更给市民居住条件和生活环境带来了翻天覆地的变化。这变化看得见、摸得着，每个人都是受益者。
2008年，坐在孙女新买的20平方米精装修高层小公寓里，84岁的张奶奶感慨万千。她说：
30年前，我们住的屋子也是这么大，但却挤着她和儿子一家老少5口人。那时候几乎家家都是这么紧巴，一个局长也不过就住30平方米的房。
为了住人，屋里能利用的空间都占上了，推开门就是饭桌子，伸直腰脑袋就得撞吊铺，老太太和儿子儿媳的床之间只能拉上一道帘。
熬到20世纪80年代中期，儿子终于分到了一套50多平方米的“两室半”。2000年，孙子结婚，小夫妻贷款买了套80平方米的两室一厅，自立门户去了。2005年，儿子也买了套过百平方米的大房子，不但每人都有独自的房间，还有专门的客厅和书房。后来孙女又搬走了，总嫌房子“挤”的张奶奶开始为房子“空”发愁了。
张奶奶家的“住房史”几乎就是哈尔滨城市居民住房条件变化的缩影。
统计数据显示，到2007年底，哈尔滨市城市居民人均居住使用面积由1978年的约3平方米增加到18.85平方米。这意味着，冰城人的家在过去30年间，扩到了原来的6倍多。
与此同时，户型多样、卫浴分离、集中供热、小区配套等功能性的变化，也让市民的居住条件迅速自“有”而“优”，完成了生存型向舒适型的大转变。
谈及哈尔滨市的房改历史，房产管理局的“元老级”退休干部杜修家回忆说：
1978年启动的道里“三十六棚”和道外“十八拐”两处棚户区改造，拉开了哈尔滨市大规模改善城市居民居住条件的序幕。
“三十六棚”的一期工程和“十八拐”改造进展神速，居民们当年就从低矮的棚户区搬进了新楼房，家庭平均使用面积也由从前的15平方米扩大到30多平方米。
此后几年，哈尔滨市持续保持着年均竣工住宅面积逾百万平方米的建设速度，百姓居住条件不断改善，困扰政府和群众的“住房难”问题初步得到缓解。
1991年以后，哈尔滨市开始又一轮大规模、成区域的危房棚户区综合改造和新区开发建设，先后重点改造了地德里、荟芳里、新阳等旧城区的危棚户地段，同时加快了新区建设步伐，先后开发了辽河、林兴、红旗、宣庆、红旗试点、闽江、河松、松北等一大批配套完善、功能齐全的新型住宅小区，其中红旗试点和闽江小区还荣获了国家建筑工程质量最高奖，即“鲁班奖”。
到2007年底，哈尔滨市人均居住使用面积上升到18.85平方米，比改革开放之初增了5倍多，且全市住宅开工建设规模仍以年均千万平方米的速度不断增长。
国家统计局哈尔滨调查队后来抽取500户居民样本完成的一项调查结果，直观地展现出30年间冰城市民居住质量的巨变。
改革开放之初，普通家庭大多数只有一间住屋，厨房厕所都是公用的。通过城市建设和改造，单元配套住宅大量普及。
1985年，有厕所的家庭占29.7%，其中有浴室的家庭仅占0.7%；到2007年，有卫生间、浴室的比例已达到99.4%；1999年，哈尔滨市市民居住单元配套住宅户数比重达到63%，首次超过国家小康居住60%的标准，到2007年单元配套住宅率已占到95.4%。不仅如此，集中供热、燃气入户等现代化居住设施的普及，也使百姓的生活质量得到不断提高。
据调查显示，1985年靠火炕、火炉取暖的家庭占48%，到2007年99.8%的居民家庭用暖气取暖，少数居民家庭还用上了更加清洁的电采暖；100%的家庭使用了燃气，其中使用管道煤气户数为84.3%，液化石油气户数为15.7%。2008年，哈尔滨市又开始在全市范围内开展大规模天然气置换工作，越来越多的家庭用上了更清洁更高效的新能源。
功能日渐丰富的同时，户型的变化也日新月异。从以前的一屋一厨、两屋一厨唱主角，发展到后来的通透板式、明厅双卫、干湿分离，复式、错层、跃层、精装修小公寓等多种户型和内部分割方式，越来越符合不同层次人群的生活需求。
到2007年底，哈尔滨市形成了层次丰富、健康透明的住房供应体系，市场上从二三十平方米的小住房到逾百平方米的大户型，从市区的普通多层、高层住宅，到城郊、新区的独栋、联排别墅应有尽有，人们可以自由择地而居、择邻而居。
改革开放30年，关于住房的制度和观念的变迁，不但让广大市民改善了居住条件、提升了生活品质，更引领人们迈向了居住的“个性化”新时代。
第18章深圳探索住房改革之路
深圳是中国大规模建房的缩影，深圳是中国政府有效解决人居问题的典范。
特区自创立之初，深圳只不过是一个几万人口的边陲小镇，而如今已经是一座人口过千万的繁华都市。这座在20多年间人口上千倍增长的城市，是如何解决住房问题的呢？
1987年初，为了贯彻国务院关于加强城镇住房制度改革的指示，深圳市政府成立了住房制度改革领导小组，下设房改办公室。
这是从建设系统各部门抽调的一批专业人士，组成的住房制度改革研究、设计的临时集体。而这一临时集体的负责人便是其中年龄最大的董日臣，那时候，他刚好45岁。技术出身的董日臣是当时大家一致公认的最佳人选。
董日臣是辽宁丹东人，高级工程师、深圳大学建筑学系客座教授。曾任深圳市住宅局副局长、正局级巡视员。这位在深圳住房制度改革过程中扮演了重要角色的老房改回忆道：
我还清楚地记得，当时的房改办公室就设立在当时房地产管理局借用的振兴路工程质量检查站大楼四楼西面的大厅里。
用胶合板隔成的办公室里，一条座位早已凹陷的旧沙发，两把锈迹斑斑的落地扇，八张旧办公桌，一部电话所有人共用，这就是深圳房改方案初稿设计者的办公地点。
尽管当时的条件相当艰苦和简陋，但大家毫无怨言，面对繁重的研究设计任务，董日臣他们潜心研究，开拓了一条有深圳特色的住房制度改革之路。他们凭借的完全是人们对建设特区美好明天的无限憧憬和满腔热情。
其实，邓小平当时对中国房改的思路和方法已经很明确了，可是，执行起来却显得十分艰巨和复杂。作为中国的排头兵、改革开放的试验场，深圳的房改怎能按兵不动呢？
时任深圳市委书记和市长的李灏公开表示，再难也得搞，要成立深圳市房改办公室，专门抓此项工作。
董日臣回忆道：
我就在那时奉命上阵了。我们学工科的特点就是尊重科学，重视数据，要将一切结论产生于大量数据的占有与科学的分析之后。我一上任，就开始带领我们房改办四五个人，组织了一项5000多人的大规模调查研究。
当时是七月份，正值深圳炎夏酷暑的季节，董日臣率领大家从早到晚，马不停蹄，四处奔波，将各种数据源源不断地输入到电脑，再不断输出，各种卷宗排成行，堆成山。
最后，统计出了14万个数据，揭示了深圳居民住房问题的内幕：在特区建立之初的8年里，百业待兴的深圳用于住房的投资高达22.4亿元。要知道，从1980到1987这8年，深圳特区总投资也只有97.67亿元，住房建设资金占特区总投资额的23%，即在恨不得一分钱都掰成三分花的当口，高达23%的住房投资，不能不说是一项巨大的开销。
然而，和后来成熟活跃的房地产市场不同，当年这项巨额的投入是没有任何产出的，和全国其他城市一样，由于住房近乎是无偿提供使用，建设资金成了投入后无法周转的“死资金”，而且每年还要贴补住房折旧、维修、管理费用逾5000万元。
作为城市的投资建设者，政府和企业也在这个恶性循环中备受“资金匮乏”以及“社会住房分配不公”的困扰。
董日臣娓娓道来：
沿袭了中国住房制度30多年的旧模式，由国家和企业全包的住房制度带来了种种弊端，给深圳经济也背上了沉重的包袱，当时我们调研结果很明确：要扭转当时城市住房恶性循环的局面，必须改革当时的住房制度，买房比租房好，应该创造积极条件，鼓励大家购买住房。
在房改办的结论通过征求意见的形式传递到社会各界后，买房、卖房、租房，一时间成了当时深圳人热议的话题，当然，有的支持，有的反对，还有的怀疑。
一晃到了1987年底，市房改办起草了《深圳经济特区住房制度改革方案》及《九项配套细则》，并随即召集来自包括上海、北京、广州、天津等全国各地专家、学者在深圳迎宾馆举行专家论证会，字斟句酌讨论“房改方案”。
与会者议论纷纷，各抒己见：
“这一步跨得太大，要摔跤的！”
“提高房租，大家都哇哇叫了，怎么能一下子让买房呢？还是慢慢来吧！”
“还是稳定老住户好，老房不卖，新房卖，让国有资产少流失些。”
当时除了个别学者，几乎意见是一边倒，主张提高一点租金，但不要买卖住房。
唯一完全支持的是当时建设部住宅研究所所长严正，他表示在中国住房越建越多，包袱也越来越重，深圳的房改方案，可以扭转这种局面，是带有方向性的。
在市委常委会上，严正汇报时反复强调房改的必要性以及卖房相对于租房的优越性，当时董日臣就直言不讳地说道，“房改就是要提倡卖房，把房卖出去就是成功，否则，房改就是失败！”
董日臣在回忆当年房改方案出台那一波三折的过程时，不无幽默地描述着当年他及房改工作人员和市里主要领导亲密无间、热烈共议的情景。
真正令深圳房改取得实质性进展的还是在1988年春天。
这年春天，国家体改委派了一个40多人的调查组到深圳调研，其中对深圳房改的调查论证就花了40天。最后的结论是：
深圳经济特区住房制度改革方案的出台，将具有全国性意义。
在当时，深圳房改办的人都深受鼓舞，并一鼓作气，连续攻克了“私房补贴”，“住房补贴现金发放”、“产权归属”、“工龄减免”、“国有资产流失”等房改中的敏感问题，将方案再次认真地进行最后一稿的修改。
1988年5月13日，这份在当时可称得上“惊世骇俗”的《房改方案》及其《九项配套细则》终于获得市委常委会讨论通过。
1988年6月10日，深圳市住房制度改革大会在深圳会堂召开，长达万言的房改方案，由当时深圳市副市长李传芳逐字逐句宣读，整个会场自始至终鸦雀无声，所有人神情严肃而认真，因为这是深圳住房发展的一道分水岭。
从此，深圳告别了福利型的住房制度，开始走向一条住房商品化的道路，深圳的房改也正式拉开了序幕。
房改之后，为了解决广大工薪阶层的住房问题，探索一种适应特区实际的供房方式，深圳当时专门组织人员到香港和新加坡考察，并借鉴他们的做法，结合深圳现实情况，确立了“双轨三类多价制”的特色模式。说到这里，董日臣解释道：
所谓双轨，一是政府组织建房，二是房地产开发企业投资建房；三类，一类是福利商品房主要供应党政机关、事业单位的职工干部，二类是微利商品房供应企事业单位的职工，第三类是市场商品房供应全社会。多价制就是住房根据经济属性和供应对象不同，实行不同的房价。
1989年，就在深圳市房改方案出台后一年制定了《深圳市居屋发展纲要》。这是全国第一个政府修建政策性住房与市场开发商品住房两轨并进，并划分各自比例的纲要。两轨多价的住房体系就确定了。
《居屋发展纲要》还拟订了福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%的比例，并注明此后建房比例两头逐渐减少，微利房逐渐增多。
在这个纲要里，可见一个完整的住房保障体系：
对党政机关公务员，政府修建福利房；对企业职工，提供微利房；有户籍但不具备购房条件的人员，可以租住政府修建的全成本微利周转房；而有户籍无购房条件的企业员工，政府修建社会微利周转房供租赁之用；没有户籍的从业人员，政府则计划修建租金稍高于微利周转房的单身公寓。
在当时中国其他城市“小步提租”尚且瞻前顾后，深圳已经开始按照自己的房改方案大力度运作了，房租由每平方米0.14元一步提高到准成本租金2.06元，同时开始发放住房补贴，公有住房出售的准成本价当年定为每平方米264.15元，当时买一套建筑面积约70平方米的住房需要支付近2万元。
“2万元”，如今看起来微乎其微的数字在那个年代可是个不小的数目，当时深圳干部职工平均月工资也只用400多元，80%的人还得到处借款买房，当时有差不多一半人是一次付清款，其他都是分期付款，用现在的说法，也算是办了按揭。
日后，随着全国物价上涨和居民收入的普遍提高，深圳住房的租、售价也逐渐提高，1995年上半年，准成本房价已升到每平方米建筑面积近1000元，租金也达到每平方米建筑面积5元左右。
8月底，深圳市房改前竣工的住房已经售出95%，而82%的深圳家庭都已经购买了自己的住房，这也就标志着住房已经成为深圳的消费热点，房改不仅卸下了政府的包袱，也激活了深圳住宅的生产与消费，居民收入的逐年增长和住房消费热情的长久不衰是深圳推进住房商品化的内在动力。
深圳的房改经验也引起了国际关注，曾经有一位英国专家来考察深圳，他感叹说：“英国搞住房私有化这么多年，卖出的房也只有百分之二十六，而深圳，百分之八十二的人都购买住房了，这无疑是一条成功之路！”
事实证明，深圳房改的影响已经跨越了时空，从深圳走向全国，也走向了世界。
第19章成都住房改革的辉煌成果
2008年，许多成都人回忆起30多年前通过“等靠要”来排队等待福利分房的往事，都还感慨不已，那时候，成都人均居住面积不足5平方米。
原某企业职工，现在63岁的叶大妈说起这房子的变化，就如同打开了一个话匣子：
当时单位的福利分房，还得按工龄来排队，单位的房子就只有那么多，你排了半天还不一定排得到。
说到这里，叶大妈连连摇头，真正要住上一套觉得合适的房子，好像比“登天”还难。
1983年，成都作为全国房改的试点城市之一，首次尝试了公房以补贴出售的方式，向人们展示住房是商品的概念。
叶大妈谈到此事，深有感触，她回忆说：
自从我市开始推行住房改革之后，首次提出了住房市场化，政策社会化后，贷款购房，自个儿挑选位置，当年分房的“尴尬”早已抛到九霄云外。
原成都市住房委员会办公室副主任蒋治云回忆了成都市当时的房改状况：
如果没有住房改革，想解决群众的住房难问题那是遥遥无期，成都市最初尝试就是由房管局发起，在直管公房当中实行补贴出售，所谓三个一点的原则，单位补贴一点、个人出资一点、政府政策优惠一点，把个人原有已经住着的直管公房买下来。那种住房要买的概念第一次植入了市民的心坎里。
蒋治云表示，虽然仅仅只是一个小范围的尝试，虽然仅仅只是一个在今天看来意义更多体现在给人们一种观念上的认知的行为，却依然在20世纪80年代初的成都引起不小的震动。
一个房改，带来的是政府在改善民生方面的实在成效，也带来了整个房地产业的蓬勃发展。对此，蒋治云深有感触地说道：
出售房屋，让政府或国家几十年的投入终于有一部分资金能够收回来了，利用收回来的资金再进行新的住房投入，这样像滚雪球似的，按标准价、房改优惠价、成本价、超过面积的甚至还按当时的市场价来出售，这样就有了产出，不断地促进了住房建设的发展。
蒋治云回忆道：
以住房制度改革为开端、为起步，房地产业应运而生。现在一年的房屋产出超过了过去几十年，由此使得市民的住房问题有了一个天翻地覆的变化，这不是孤立的，而是伴随着改革开放来实现的。
30年来，成都的住房改革也实现了人均住房面积从人均不足5平方米到现在接近30平方米的蜕变。这个宜居城市的理念，也随着改革开放30年，得到越来越多人的认同。更多的外地人开始选择来成都购房置业、安享晚年。
来成都生活已有5年的曾先生就这样评价说：
在改革开放以前，只能享受单位上的福利分房，你不可能想象到别的城市去买房住，这是不可能的。
第20章宁夏房改三十年的变化
出生在20世纪30年代的王大爷，是地地道道的宁夏人。说起宁夏回族自治区刚成立时银川人的住房状况，王大爷连连摇头，感慨万分：
那时候，银川几乎没有楼房，人们住的全是土坯房。记得1962年底银川饭店和邮电大楼建成，老银川才有了楼房。
而截至1962年底，银川市人均住房面积只有3.78平米。在60年代，王大爷一家祖孙三代6口，住在总共不到20平方米的两间土坯房里。王大爷回忆说：
那时候，家里也没什么家具，只要人有个地方睡觉就可以了。我周围家家都是三代同堂。
直到20世纪70年代，王大爷的两个弟弟先后成家，家里的房子才稍微宽敞了一点。可此时，家里的4个孩子都长大了。
为了给孩子一个安静的学习环境，王大爷只好在仅有的小伙房里又砌了一个两人睡的炕，王大爷老两口在伙房睡，老母亲和4个孩子在两间土坯房里睡。
说起曾经住过的土坯房，王大爷自嘲地说：“那时候人们常用‘上看一片黄，下看是土墙，雨天泥水流，晴天尘土扬’来形容我们住的房子。”
截至1979年底，银川市人均住房面积只比解放初提高了0.7平方米，达到4.2平方米。
进入80年代，一些单位开始自筹资金建房，但那时期居民解决住房停留在“等、靠、要”三个字上。等政府建房，靠组织分房，要单位给房。
王大爷也期盼着单位分房能尽快轮上自己，而在他所在的国营农垦系统，不知有多少人在排队等房。当时分房的情景，王大爷至今记忆犹新，他回忆道：
只要有一点风吹草动，送礼、递条子的……房管科就成了最热闹的地方。
王大爷一家就在那两间土坯房里住了20多年。他说，当时他特别羡慕城里住楼房的人。虽然没有独立的厨房和卫生间，但冬天毕竟楼房比土坯房暖和一些。直到1985年，单位新盖了砖瓦房，王大爷才算住进了新房，房屋面积比原来大了15平米。
王大爷说起银川80年代最大规模的住宅楼小区，他回忆说：
1984年时，听同事们说在唐徕渠附近新建了一个规模很大的小区，那里有商业网点，花坛、绿地、亭阁等点缀其间，还建有中小学校、幼儿园、影剧院、邮政、储蓄、煤气供应和集中供暖等生活服务设施，听得让人特别羡慕。
截至1988年底，银川市城镇人均住房面积6.9平米，在全国首府城市和大中城市中居中上水平。当年，先后建设了唐槐、湖滨、和平新村、北环、友爱、民乐、新城东环和新市区纬四路等11个居民住宅小区，近1万户居民乔迁新楼。
20世纪90年代新的住房时代开始了，住房政策出现了分水岭。一方面“福利房”仍占主导地位，另一方面原先分配的“福利房”以及各式各样的自建公房折价转卖给了使用者。1993年，王大爷将单位分给他的两间砖瓦房按其工龄，扣除房屋折旧，花了上万元买了下来。
转眼到了1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》下发后，住房制度改革全面展开。住房实物分配被取消，实行住房分配货币化，许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。
王大爷的4个孩子所住的房子都是在90年代购买的。大儿子王洪平说：
当时，我花了4万多元买了60多平米的房子，周围的朋友都觉得我买的房子太贵了，但现在回过头来看，当时还是买对了。
2006年，王大爷住的两间半砖瓦房要拆迁，房地产公司通过置换的形式给王大爷免去60平米，剩余的面积由王大爷自己付款，王大爷拿出多年的积蓄买了一套112平米的新楼房，他的4个子女又凑了4万多元将房子进行了精装修，实现了他多年住楼房的梦想。王大爷非常激动地说：
当我拿到房产证时，特别激动。我总以为自己无缘住楼房了，没想到老了，还住进了属于自己的新楼房。要是再年轻几十岁，我一定要套小高层住住，那里的环境一定比现在的小区更好。
进入新世纪，在银川市委、政府的领导下，住房建设的步伐加快了。
2007年，银川市政府还提出要新建经济适用房40.58万平方米，这样就可以实现更多人“居者有其屋”的梦想了。
